Ein Haus oder eine Wohnung direkt vom Bauträger zu kaufen, klingt für viele Käufer zunächst komfortabel: Grundstück, Planung und Bauausführung kommen aus einer Hand. Gerade beim Erwerb einer Immobilie, die noch nicht fertiggestellt ist, entscheidet jedoch der Vertrag darüber, wie sicher der Weg bis zur Übergabe wirklich wird. Denn ein Bauträgervertrag verbindet den Erwerb von Grundstück oder Miteigentumsanteil mit der Errichtung des Gebäudes und ist im Bürgerlichen Gesetzbuch gesondert geregelt.
Von der Planung zur Immobilie: Was klar definiert sein sollte
Beim Kauf einer Immobilie nach Plan erwirbt man nicht nur den Standort und die Fläche, sondern auch ein Leistungsversprechen. „Es ist entscheidend, dass die Baubeschreibung, Grundrisse, Wohnflächen, Ausstattungsdetails, Sonderwünsche, Energieangaben, Stellplätze, Außenanlagen und Fertigstellungstermine klar festgelegt sind“, erklärt Michael Schäffler, Geschäftsführer von FriendlyHomes Immobilien. Vage Begriffe wie „erstklassige Ausstattung“ oder „nach Ermessen des Bauträgers“ können für Käufer problematisch sein, da sie Interpretationsspielraum lassen.
Es ist wichtig, dass Angaben aus Prospekten, Visualisierungen und mündlichen Vereinbarungen nicht nur im Verkaufsgespräch bleiben, sondern in den Vertragsunterlagen nachvollziehbar festgehalten werden. „Nur was präzise dokumentiert ist, kann später zuverlässig eingefordert werden“, betont Schäffler. Dies gilt besonders bei der Auswahl von Materialien, der Raumaufteilung und technischen Anlagen.
Zahlungen nach Baufortschritt: Warum der Zahlungsplan wichtig ist
Beim Kauf vom Bauträger erfolgt die Zahlung des Kaufpreises in der Regel in Raten, die dem Baufortschritt entsprechen. „Die Makler- und Bauträgerverordnung gibt hier wichtige Rahmenbedingungen vor“, erläutert Schäffler. Zahlungen dürfen erst unter bestimmten Sicherungsvoraussetzungen angenommen werden, und die Raten sind in bis zu sieben Teilbeträgen entsprechend dem Baufortschritt zu leisten.
Für Käufer bedeutet das, dass eine Rate erst fällig wird, wenn der entsprechende Bauabschnitt tatsächlich abgeschlossen ist. „Wer zu früh oder ohne ausreichende Sicherheiten zahlt, setzt sich unnötigen Risiken aus, etwa bei Bauverzögerungen oder finanziellen Schwierigkeiten des Bauträgers“, warnt Schäffler. Auch die eigene Finanzierung sollte auf diese Fälligkeiten abgestimmt sein, um zusätzliche Kosten durch Bereitstellungszinsen zu vermeiden.
Übergabe und Abnahme: Der entscheidende Moment
Die Abnahme ist mehr als nur ein formeller Akt. „Mit der Abnahme bestätigt der Käufer, dass die Bauleistung im Wesentlichen vertragsgemäß erbracht wurde“, erklärt Schäffler. Daher sollte die Immobilie sorgfältig geprüft und alle erkennbaren Mängel im Abnahmeprotokoll festgehalten werden. Es kann sinnvoll sein, einen unabhängigen Fachmann hinzuzuziehen, um Mängel zu identifizieren, die einem Laien entgehen könnten.
Bei Bauwerken beträgt die gesetzliche Verjährungsfrist für Mängelansprüche in der Regel fünf Jahre, beginnend mit der Abnahme. „Eine gründliche Dokumentation von Anfang an ist daher unerlässlich“, rät Schäffler. Fotos, Protokolle, Schriftverkehr und Fristen schaffen Klarheit, wenn später Nachbesserungen erforderlich sind.
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Hinweise:
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
Foto: © Wordliner / Bild erstellt mit OpenAI ChatGPT
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