Manchmal ändert sich das Leben schneller als der Finanzierungsplan. Ein neuer Job, Familienzuwachs oder eine Trennung können dazu führen, dass eine Immobilie verkauft werden soll, obwohl das Darlehen noch viele Jahre läuft. Das ist grundsätzlich machbar, doch häufig verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese kann teuer werden und den Verkaufserlös deutlich schmälern. Wer sich frühzeitig informiert und richtig vorgeht, kann jedoch unnötige Kosten vermeiden oder zumindest reduzieren.
Rechtzeitig den Kontakt zur Bank aufnehmen
Bevor Sie konkrete Verkaufsabsichten umsetzen, sollten Sie zunächst das Gespräch mit Ihrer Bank suchen. Hier können Sie klären, unter welchen Bedingungen eine vorzeitige Kreditablösung möglich ist und welche Kosten möglicherweise anfallen. „Banken sind verpflichtet, auf Anfrage eine transparente Berechnung vorzulegen,“ erklärt Michael Schäffler, Geschäftsführer von FriendlyHomes Immobilien. Zudem kann sich herausstellen, ob alternative Lösungen in Betracht kommen. Einige Banken zeigen sich verhandlungsbereit, insbesondere wenn der Verkauf aus nachvollziehbaren persönlichen Gründen erfolgt oder eine neue Finanzierung geplant ist. Durch offene Kommunikation gewinnen Sie Planungssicherheit und können den Verkaufsprozess realistisch einschätzen.
Die Hintergründe der Vorfälligkeitsentschädigung
Die Vorfälligkeitsentschädigung dient dazu, den Zinsausfall der Bank auszugleichen, der entsteht, wenn ein Darlehen vorzeitig zurückgezahlt wird. Sie wird auf Basis der Restlaufzeit, des aktuellen Zinsniveaus und der noch ausstehenden Darlehenssumme berechnet. „Je länger die Zinsbindung läuft und je höher der ursprüngliche Zinssatz im Vergleich zum Marktzins ist, desto höher fällt in der Regel die Entschädigung aus,“ so Schäffler. Es gibt jedoch Situationen, in denen sie ganz oder teilweise entfällt. Nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung des Kredits besteht ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht mit einer Frist von sechs Monaten. Auch formale Fehler im Darlehensvertrag können dazu führen, dass die Bank keinen Anspruch auf die Entschädigung hat. Eine genaue Prüfung ist daher ratsam.
Möglichkeiten statt teurer Kreditkündigung
Die sofortige Ablösung des Darlehens ist nicht immer die beste Option. In einigen Fällen kann der Käufer die bestehende Finanzierung übernehmen, sofern dies von der Bank genehmigt wird. Dies ist besonders vorteilhaft, wenn der Kredit zu günstigen Konditionen abgeschlossen wurde. „Der Verkäufer spart die Vorfälligkeitsentschädigung, und der Käufer profitiert von einem niedrigen Zinssatz,“ erläutert Schäffler. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, den Verkauf so zu planen, dass er mit dem Ende der Zinsbindung oder der Zehnjahresfrist übereinstimmt. Zwischenfinanzierungen oder die Übertragung des Kredits auf ein neues Objekt können je nach Situation ebenfalls sinnvoll sein. Welche Option am besten passt, hängt von der persönlichen Lebenssituation, dem Immobilienmarkt und den Vertragsdetails ab.
Überlegen Sie, Ihre Immobilie in Nürnberg, Fürth, Erlangen oder der Umgebung zu verkaufen, während Sie noch an einen Kredit gebunden sind? Wir unterstützen Sie durch den gesamten Prozess und koordinieren mit Ihrer Bank, um die wirtschaftlich günstigste Lösung zu finden. Kontaktieren Sie uns – gemeinsam sorgen wir dafür, dass Ihr Immobilienverkauf reibungslos verläuft.
Hinweise:
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
Foto: © Wordliner/Bild erstellt mit OpenAI’s Sora
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