Eine Immobilie kann auch dann verkauft werden, wenn eine andere Person weiterhin darin wohnen darf. In der Praxis betrifft das häufig Häuser oder Wohnungen, die innerhalb der Familie übertragen wurden, während sich die Eltern ein lebenslanges Wohnrecht gesichert haben. Auch bei Modellen der Immobilienverrentung spielt dieses Thema eine wichtige Rolle. Für Verkäufer bedeutet ein eingetragenes Wohn- oder Nießbrauchrecht jedoch, dass der Verkauf gut vorbereitet werden muss. Entscheidend sind eine realistische Wertermittlung, die passende Käuferansprache und eine rechtssichere Vertragsgestaltung.
Wie ein Wohnrecht den Wert von Immobilien beeinflusst
Ein dauerhaftes Wohnrecht wird in der Regel im Grundbuch vermerkt und bleibt auch nach einem Verkauf bestehen. Der Erwerber erhält zwar die Immobilie, kann sie jedoch nicht uneingeschränkt nutzen, solange die berechtigte Person dort wohnt. Dies führt zu einer Wertminderung. Sachverständige berücksichtigen dabei Faktoren wie das Alter der berechtigten Person, deren statistische Lebenserwartung, die Reichweite des Wohnrechts und den ortsüblichen Mietwert der genutzten Räume.
Je jünger die berechtigte Person und je umfassender das Wohnrecht, desto stärker ist der Einfluss auf den Marktwert. Bei einem Nießbrauchrecht kann der Wertverlust noch größer sein, da der Berechtigte die Immobilie nicht nur bewohnen, sondern auch wirtschaftlich nutzen darf. „Eine professionelle Bewertung ist unerlässlich, um den Angebotspreis korrekt zu bestimmen“, erklärt Michael Schäffler, Geschäftsführer von FriendlyHomes Immobilien aus der Metropolregion Nürnberg.
Geeignete Käufer für Immobilien mit Wohnrecht
Immobilien mit bestehendem Wohnrecht sind selten für Käufer geeignet, die kurzfristig einziehen möchten. Stattdessen sind sie für Kapitalanleger mit einem langfristigen Investitionshorizont interessant. Diese Käufer erwerben die Objekte häufig zu einem günstigeren Preis und hoffen, sie später frei nutzen, vermieten oder weiterverkaufen zu können.
Auch Familienangehörige, Stiftungen oder Investoren mit einem besonderen Interesse an wertstabilen Immobilien gehören zur Zielgruppe. Eine transparente Vermarktung ist entscheidend. „Das Wohnrecht sollte von Anfang an klar kommuniziert werden, um es nicht als versteckten Nachteil erscheinen zu lassen“, so Schäffler. Wer die Bedingungen versteht, kann besser beurteilen, ob das Objekt zur eigenen Strategie passt.
Rechtliche Klarheit im Kaufvertrag sicherstellen
Beim Verkauf muss festgelegt werden, welche Rechte und Pflichten Käufer, Verkäufer und Wohnberechtigte haben. Dazu gehören Fragen der Instandhaltung, Nebenkosten, Modernisierungen, Zutrittsrechte und mögliche Einschränkungen bei Umbauten. Der Kaufvertrag sollte eindeutig auf den Grundbucheintrag Bezug nehmen.
„Eine enge Abstimmung mit Notar, Sachverständigen und Immobilienexperten ist für beide Parteien ratsam“, betont Schäffler. So können Missverständnisse vermieden und der Verkauf für alle Beteiligten nachvollziehbar und fair gestaltet werden.
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Hinweise:
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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