Eine eigene Immobilie kaufen, ohne einen Cent angespart zu haben – kann das funktionieren? Einige Banken bieten tatsächlich Vollfinanzierungen an, bei denen der gesamte Kaufpreis über ein Darlehen abgedeckt wird. Solche Kredite ohne Eigenkapital sind jedoch nicht für jeden geeignet. Unter welchen Voraussetzungen ein Immobilienkauf ohne Erspartes dennoch gelingen kann, erfahren Sie hier.
Finanzierung ohne Eigenkapital: Wann ist das möglich?
Banken fordern in der Regel einen soliden Eigenkapitalanteil, der oft zwischen 20 und 30 Prozent des Kaufpreises liegt. Dennoch kann unter bestimmten Voraussetzungen eine vollständige Finanzierung der Immobilie erfolgen. Dafür sind einige Bedingungen erforderlich: Ein stabiles Finanzierungsprofil beinhaltet ein hohes und sicheres Einkommen, beispielsweise durch eine unbefristete Anstellung mit gutem Gehalt. Dazu kommt eine ausgezeichnete Bonität, also ein hoher Schufa-Score ohne negative Einträge, sowie eine wertvolle Immobilie in guter Lage und gepflegtem Zustand, die der Bank als verlässliche Sicherheit dient.
„Viele Kreditinstitute erwarten zudem, dass zumindest die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) aus eigenen Mitteln bezahlt werden“, erklärt Michael Schäffler, Geschäftsführer von FriendlyHomes Immobilien. Wer diese Anforderungen erfüllt, könnte möglicherweise eine Finanzierung des Eigenheims ohne eigenes Kapital erhalten – sollte jedoch die damit verbundenen Risiken nicht unterschätzen.
Risiken der Vollfinanzierung: Hohe Raten und fehlende Rücklagen
Ein Immobilienkauf ohne Eigenkapital führt zu höheren monatlichen Kreditraten, da die gesamte Kaufsumme – einschließlich des sonst üblichen Eigenanteils – finanziert wird. „Zusätzlich erheben Banken oft einen Zinsaufschlag für das höhere Risiko, was die Finanzierung weiter verteuert“, so Schäffler.
Ein finanzielles Polster für unvorhergesehene Ausgaben fehlt ebenfalls. Bei Einkommenseinbußen oder steigenden Zinsen droht schnell eine finanzielle Schieflage. Auch ein Wiederverkauf kann problematisch sein: „Wenn die Restschuld lange hoch bleibt, könnte bei fallenden Immobilienpreisen der Verkaufserlös nicht ausreichen, um den Kredit vollständig abzulösen – ein Albtraum“, warnt Schäffler.
Alternativen: Eigenkapital aufbauen oder günstiger kaufen
Wer von einem Eigenheim träumt, aber noch keine Rücklagen hat, sollte alle Optionen sorgfältig prüfen. Eine Möglichkeit ist, den Kauf zu verschieben und in der Zwischenzeit Geld anzusparen. Schon ein paar hundert Euro monatlich zurückgelegt, summieren sich über die Jahre zu einem soliden Startkapital.
„Staatliche Förderungen oder Unterstützung durch die Familie können ebenfalls hilfreich sein“, erklärt Schäffler. Zudem lohnt es sich, den geplanten Kaufpreis zu hinterfragen: „Vielleicht kommt eine kleinere Wohnung oder ein Objekt in einer günstigeren Lage, wie in Nürnberg, Fürth oder Erlangen, infrage – damit sinken Kaufpreis, Nebenkosten und Monatsrate“, schlägt Schäffler vor. Oft ist eine Finanzierung mit zumindest etwas Eigenkapital langfristig die solidere Wahl statt eines riskanten „Alles auf Kredit“.
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Hinweise:
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
